КАК СОХРАНИТЬ ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛЬЁ

Банкротство физического лица в России — процесс, который может иметь серьёзные последствия для вашего имущества, включая ипотечное жилье. Однако существуют определённые юридические механизмы, которые могут помочь сохранить жильё при наступлении банкротства. В данной статье мы рассмотрим ключевые аспекты, которые нужно учитывать, чтобы защитить своё право собственности на квартиру или дом, приобретённые в ипотеку.

В каких случаях банк не заберет ипотечную квартиру?

В процессе исполнения обязательств по ипотеке могут возникнуть ситуации, когда банк, выступающий кредитором, откажется от изъятия ипотечной квартиры. Рассмотрим ключевые сценарии, при которых ипотечное жильё может остаться у должника, даже несмотря на финансовые трудности.

1. Наличие нескольких собственников и малая доля должника

Если ипотечная квартира принадлежит не одному человеку, а нескольким собственникам, и доля должника слишком мала, чтобы покрыть все его долги, кредитор может отказаться от продажи такой недвижимости. Продажа небольшой доли в квартире часто не покрывает расходы на организацию торгов и не может значительно уменьшить размер долга, что делает процесс экономически нецелесообразным для кредитора.

2. Отсутствие спроса на квартиру

Другой случай, когда банк может отказаться от изъятия квартиры, — это отсутствие спроса на неё во время аукциона. Это может произойти из-за недостатков квартиры, таких как плохое состояние, неудачное местоположение или высокая стартовая цена. Если после нескольких попыток продать квартиру не находится покупателей, банк может приостановить процесс реализации недвижимости, оставив квартиру в собственности должника. Однако это не освобождает от обязательства по дальнейшей оплате ипотеки.

3. Единственное жильё должника

В Российской Федерации существуют законодательные ограничения на изъятие единственного жилья должника. Однако в случае с ипотекой такая защита может не действовать, поскольку квартира или дом изначально приобретаются и находятся в  залоге у банка. Каждый случай требует индивидуального рассмотрения, и наличие единственной собственности не гарантирует, что банк не сможет её изъять для покрытия долга по ипотеке.

4. Возможность заключения мирового соглашения

В предыдущем году Верховный Суд Российской Федерации постановил, что заключение мирового соглашения с банком позволит должнику сохранить свое основное жилье, которое было заложено по договору ипотеки (Определение ВС РФ от 27 апреля 2023 года № 305-ЭС22-9597 по делу № А41-73644/2020).

Если должник не выплачивает задолженность и объявляется банкротом, банк подаст заявление о включении своего требования в реестр кредиторов, обеспеченное залогом жилого помещения. Чтобы избежать изъятия жилья, должнику необходимо обратиться в суд с просьбой заключить мировое соглашение между ним и банком. В этом соглашении должна быть зафиксирована обязанность регулярно вносить ипотечные платежи, которую может взять на себя сам должник или другое лицо (созаемщик, поручитель, член семьи или партнер должника).

По завершении процедуры банкротства задолженность перед банком не будет списана.

5. Досрочное погашение задолженности или уступка прав требования

Любое лицо имеет право погасить долг перед банком вместо должника. После этого квартира перестанет быть залоговой, и можно будет начать процедуру банкротства.

Если процедура уже начата, любое третье лицо может выкупить право требования к должнику и занять место банка (цессия). Это действие можно осуществить и до начала банкротства.

Если должник сам оплатит долг и затем попросит признать его банкротом, финансовый управляющий вправе оспорить платеж как сделку с предпочтением (ст. 61.3 Закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Процедура банкротства физических лиц в России регулируется Федеральным законом № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Процесс включает в себя оценку всех долгов и активов должника, включая ипотечное жилье. Важно понимать, что ипотечное жилье, являющееся единственным местом жительства, может быть защищено от продажи, если это предусмотрено условиями ипотеки и законодательством.

Таким образом,сохранение ипотечного жилья при банкротстве требует внимательного рассмотрения всех возможных вариантов и активного взаимодействия с банками, управляющими и судебными органами. Грамотный подход и профессиональная юридическая помощь могут значительно увеличить ваши шансы на успешное разрешение этой сложной ситуации.