Государственная регистрация договора аренды недвижимости

Основная цель такой регистрации заключается в защите прав арендатора: это гарантирует, что объект недвижимости не будет передан третьим лицам. Это особенно важно в случаях, когда арендное соглашение заключается на длительный период - более года. Поэтому часто стороны заключают договор на 11 месяцев, который не требует регистрации.

Еще один важный момент: регистрация упрощает работу налоговой службы, которой приходится иметь дело с жалобами соседей и обиженных жильцов, а также проводить контрольные мероприятия. Регистрация договора также приводит к появлению отметки об обременении в ЕГРН - налоговая служба без проблем может получить эту информацию.

Помимо долгосрочных арендных отношений (более года) между физическими лицами, договор аренды необходимо зарегистрировать в ряде случаев. Список таких случаев соответствует законодательству и включает в себя:

• договор аренды недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законом (ст. 609 ГК РФ);
• договор аренды здания, сооружения на срок более года (ст. 651 ГК РФ);
• договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

В некоторых случаях также требуется регистрация договоров аренды, субаренды, безвозмездного пользования земельным участком, однако это исключения из общего правила - перечень таких случаев устанавливается федеральными законами (ст. 26 Земельного кодекса РФ).

При необходимости договор аренды регистрируется в Росреестре, и в ЕГРН появляется отметка о наличии обременения. Это можно сделать, обратившись в территориальный орган Росреестра напрямую или через многофункциональный центр (МФЦ). При выборе варианта через МФЦ нужно записаться на прием и предоставить необходимые документы. После подачи заявления заявитель получает расписку с номером обращения, по которому можно отслеживать процесс регистрации.

Для индивидуальных предпринимателей и физических лиц, которые сдают в аренду ипотечную недвижимость (и регистрируют такой договор), потребуется также получить согласие банка. Кроме того, для обеих этих категорий заявителей, которые приобрели недвижимость в браке, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на аренду или решение суда о разделе имущества, подтверждающее право на распоряжение объектом.

Для юридических лиц потребуется предоставить:

• устав компании;
• протокол о назначении директора, если на сделку вышел директор компании, или подписанная директором доверенность на представителя, если сделку осуществляет другое должностное лицо;
• выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства о предоставлении ИНН и ОГРН;
• протокол об одобрении крупной сделки, если доходы от аренды за весь срок превышают четверть денежных средств и имущества организации;
• протокол об одобрении сделки с заинтересованностью, если это предусмотрено уставом компании.

Если заявление подает представитель, потребуется нотариальная доверенность.

Необходимо учесть, что на помещение в залоге обязательно требуется письменное согласие банка на сдачу объекта недвижимости в аренду.

Срок действия договора аренды указывается в самом документе. По окончании срока действия договора его можно продлить путем заключения нового договора или подписания дополнительного соглашения.

Отказ в регистрации договора аренды может быть вызван различными недочетами в предоставленных документах, такими как: исправления от руки, неполный пакет документов, отсутствие согласия банка или супруга, наличие ареста на недвижимость и другими. В случае полного и правильного оформления документов, регистратор вносит соответствующую запись в ЕГРН в течение пяти дней.

Отношения между нанимателем и собственником можно разорвать в одностороннем порядке (если это прописано в договоре), по соглашению сторон или через суд.