Как правильно составить претензию застройщику

Претензия застройщику — это важный шаг для защиты прав дольщика, если обнаружены недостатки в новостройке. Грамотно составленная претензия поможет устранить недостатки и избежать дополнительных затрат, времени и нервов.

 

Основания для предъявления претензии застройщику могут быть разнообразными. Покупатели квартир обращаются с жалобами на различные аспекты исполнения договора долевого участия (ДДУ), с которыми они не согласны. Претензия может быть связана со сроками строительства, нарушениями при подписании акта приема-передачи квартиры, изменением метража и качества жилья, а также обнаружением недостатков в процессе проживания.

Содержание претензии зависит от конкретной проблемы. Если это качество выполненных работ, нужно зафиксировать недостатки и попросить их устранить. Если застройщик отказывается реагировать, необходимо написать претензию и приложить заключение эксперта. Хотя форма текста претензии произвольна, важно составить ее грамотно и обоснованно, чтобы добиться решения проблемы рекомендуем обратиться к узкопрофильным юристам или адвокатам из Мастерской Права.

Вот основные критерии успешной претензии, которая приведет к нужному результату:

• Требования должны быть изложены четко и просто.

• Претензия должна быть обоснована. Например, при упоминании нарушения срока исполнения договора долевого участия следует приложить копию договора.

• Претензия должна быть подана в установленный срок.

• Претензия должна быть правильно доставлена застройщику.

• Включение в текст претензии ссылок на законы, нарушение которых совершено застройщиком, делает обращение более значимым и формальным.

После обращения к оппоненту следует подробно изложить основания обращения с расчетами (при необходимости) и описанием обстоятельств. Указание нормативных актов, на основании которых составлена претензия, будет преимуществом, хотя и не обязательно. На этапе претензии ответственность за доказательство отсутствия проблем лежит на застройщике. Он должен либо устранить проблему, либо доказать, что ее не существует и дольщик ошибся. В заключительной части претензии следует указать желаемый (регламентированный) срок исполнения требований, банковские реквизиты (если в требованиях затрагиваются денежные суммы), перечень прилагаемых документов (заключение эксперта, копия договора ДДУ, фотографии, видео, свидетельства соседей), подпись дольщика и дата составления претензии.

Требования могут быть материальными и нематериальными. Необходимость выполнения нематериальных требований не обязательно связана с дополнительными расходами для застройщика. Например, устранение недочетов может быть выполнено имеющимися сотрудниками, ответственными за соответствующие работы. Если требуется сменить управляющую компанию или её руководителя, также не требуется дополнительных затрат.

Материальные требования также должны быть обоснованы. Например, если дольщик предъявляет требование о выплате штрафа за задержку сроков сдачи объекта, ему необходимо самостоятельно произвести расчет суммы. Расчет штрафа можно включить в претензию, но это не является обязательным. Формула для расчета содержится в законе "Об участии в долевом строительстве" (214-ФЗ).

Для использования этой формулы необходимо знать количество дней задержки исполнения обязательств по договору, стоимость объекта и ставку рефинансирования (ключевую). Размер ключевой ставки устанавливается Центральным банком РФ и доступен на его официальном сайте. Закон предусматривает, что ставку для расчета необходимо брать на день исполнения обязательств, то есть на день передачи объекта дольщику. Претензию застройщику по ДДУ можно подать до и после дня исполнения обязательств. Для этого и необходима претензия. Например, если застройщик обязался сдать объект 30 марта, а передал его через три месяца после указанной даты, необходимо использовать ставку, действовавшую в день передачи объекта. В случае, если с момента истечения срока прошло полгода и объект так и не был передан, дольщик имеет право выбрать более выгодную ставку для расчета штрафа.

Помимо штрафа, компенсация может включать в себя расходы дольщика, понесенные в результате невыполнения застройщиком своих обязательств:

  • расходы на аренду из-за задержки сдачи объекта;
  • расходы на ремонт для устранения дефектов;
  • юридические расходы;
  • компенсация морального ущерба.

 

Таким образом, претензия должна содержать четкие требования, иначе её цель будет не достигнута. Достаточно официально сформулированного, но краткого текста, в котором четко излагаются требования. Для достижения желаемого результата лучше избегать в претензии разговорной речи, эмоциональных окрасок и излишней литературности.

                                                                        Мастерская Права