Долевая собственность предполагает, что имущество принадлежит одновременно нескольким собственникам, и у каждого из них определена своя доля. Эти доли могут быть равными или отличаться по размеру. Например, один собственник может владеть половиной квартиры, другой — 1/5, а оставшаяся часть может быть распределена между другими участниками долевой собственности.
Поскольку доля является собственностью, владелец имеет право распоряжаться своей частью площади по своему усмотрению: продавать, покупать, дарить, завещать.
Однако, если дарение и завещание можно провести относительно просто, то купля-продажа требует соблюдения строгих процедур. В первую очередь это связано с тем, что другие совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли. Продавец должен следовать следующему плану действий:
- Уведомить всех собственников о намерении продать свою долю, указав цену.
- Подождать месяц или до его истечения получить письменные отказы от остальных собственников на реализацию их преимущественного права покупки.
- Найти покупателя.
- Подготовить документы и обратиться к нотариусу.
- Зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре.
Уведомление совладельцев о продаже доли
Продажа доли в квартире возможна только при условии уведомления других совладельцев о предстоящей сделке. Законодательство предоставляет им преимущественное право на покупку доли, выставленной на продажу. Первоначально предложение о покупке доли должно быть направлено другим совладельцам квартиры. Если они отказываются, долю можно продать стороннему покупателю.
Уведомление должно быть составлено в письменной форме и отправлено по месту жительства совладельцев или по последнему известному адресу. Каждому совладельцу направляется отдельное письмо, в котором указываются личные данные, размер доли, цена и условия продажи.
После доставки уведомления обязательства продавца считаются выполненными. Однако, если уведомление не будет получено адресатом по независящим от него причинам, его нельзя считать врученным. Рекомендуется отправлять документы заказным письмом с уведомлением о вручении.
Совладельцы должны ответить на уведомление в течение месяца. Они могут принять предложение и воспользоваться своим преимущественным правом или отказаться от него. Молчание рассматривается как отказ, после чего можно искать стороннего покупателя.
Чтобы ускорить сделку, все совладельцы могут подписать официальный отказ от покупки. Это возможно, если с ними поддерживается связь и известно их местонахождение.
Поиск покупателя на долю в квартире
Если время ограничено, удобнее обратиться к риелтору.
Специалисты отмечают, что доли пользуются спросом, например, для регистрации в регионе и получения местных льгот. Важно правильно определить цену. Покупка связана с определёнными ограничениями для покупателя: взаимодействие с соседями, ограничения по использованию общей площади, возможные расходы на ремонт и порядок дальнейшей продажи доли.
В объявлении о продаже доли нужно указать её размер и условия продажи, не ограничиваясь лишь ценой. Покупатель может захотеть осмотреть квартиру, даже если не планирует в ней жить.
Подготовка документов
Возможно, кто-то из совладельцев также захочет продать свою долю. В этом случае есть шанс выручить за жилье больше, чем при продаже одной небольшой доли.
Важно строго соблюдать порядок рассылки уведомлений и срок ожидания ответов, иначе сделка может быть оспорена. Для покупателя в такой ситуации риск выше, чем для продавца, поскольку он может остаться и без покупки, и без денег, если продавец не сможет их вернуть.
Если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, потребуется дополнительно получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Заключение договора купли-продажи у нотариуса
Сделка по продаже доли в общей собственности должна быть заверена у нотариуса. Если договор будет заключен в простой письменной форме, он не будет иметь юридической силы.
Нотариус отвечает за правовую чистоту сделки, избавляя участников от необходимости погружаться в детали — это берет на себя профессионал. Однако есть исключение: если все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли в рамках одной сделки, её можно заключить в простой письменной форме без участия нотариуса.
После подписания договора нотариус ставит свою подпись и печать. Без этого Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности, что оставит сделку незавершенной.
Зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре
Регистрация перехода права собственности в Росреестре является заключительным этапом любой сделки с недвижимостью, включая операции с долевой собственностью. На регистрацию подается не сам договор, а факт перехода права собственности от одного владельца к другому, что предусмотрено Гражданским кодексом РФ.
Регистрацию осуществляет территориальное подразделение Росреестра, соответствующее адресу недвижимости. До завершения регистрации новый владелец не имеет права распоряжаться приобретенным имуществом.
Документы для регистрации при продаже доли подает нотариус. После завершения регистрации выписка из ЕГРН будет направлена в нотариат, где заверялась сделка, и покупатель сможет ее получить. С этого момента он считается полноправным собственником доли.
Мастерская Права