Дольщик и застройщик — участники договора долевого участия, каждый из которых принимает на себя обязательства. Застройщик обязан завершить строительство в оговоренные сроки и передать дольщику квартиру, соответствующую проектной декларации и зафиксированному метражу. Дольщик, в свою очередь, обязан оплатить стоимость квартиры, тем самым приобретая право на будущую собственность.
Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В статье 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" перечислены основания для расторжения, о которых будет сказано ниже. Если конкретная ситуация дольщика не подпадает под установленные законом случаи, можно обратиться к условиям, прописанным в ДДУ. В этих условиях застройщик может предусмотреть варианты расторжения, как это принято в любых договорных соглашениях.
Возможные способы расторжения договора долевого участия:
- По обоюдному согласию сторон;
- По инициативе застройщика;
- По инициативе дольщика через уведомление застройщика;
- По решению суда.
Для расторжения ДДУ необходимы обоснованные причины. Например, личные обстоятельства не являются достаточными основаниями для расторжения. Однако, если застройщик не выполняет свои обязательства по договору, это может служить причиной для его расторжения.
Если обоснованных причин для расторжения нет, но оно необходимо, можно обратиться к условиям договора. Стоит учитывать, что безосновательное расторжение может быть невыгодным для дольщика. Если застройщик выполняет все обязательства и соответствует требованиям законодательства, законных оснований для расторжения ДДУ не будет.
В такой ситуации дольщик может рассмотреть вариант продажи своего договора, что называется переуступкой прав требования. Для этого может потребоваться согласие застройщика, а также согласие банка, если ДДУ был оплачен ипотечным кредитом.
В некоторых исключительных случаях застройщик может согласиться вернуть дольщику часть или всю сумму за квартиру, что приведет к расторжению ДДУ по соглашению сторон.
Расторжение договора в одностороннем порядке без решения суда
ДДУ можно расторгнуть в одностороннем порядке и без судебного вмешательства, просто отправив застройщику уведомление, если возникает одна из ситуаций, предусмотренных статьей 9 ФЗ № 214:
- Нарушение срока передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
- Неустранение застройщиком недостатков, которые снижают уровень жизни в квартире или делают её непригодной для проживания, отказ от уменьшения цены договора или компенсации дольщику;
- Несоответствие качества квартиры или дома установленным требованиям;
- Иные основания, предусмотренные законом или условиями ДДУ.
Если застройщик признан банкротом, если в отношении него открыто конкурсное производство, или если есть судебное решение о ликвидации юридического лица, либо его кредитор требует досрочного исполнения обязательств, это также может стать основанием для одностороннего расторжения ДДУ.
Вначале дольщику рекомендуется предложить застройщику расторгнуть договор по соглашению сторон. Если это не удастся, следует отправить компании уведомление о расторжении.
В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд
Случаи, в которых дольщик может требовать расторжения договора ДДУ через суд, также указаны в статье 9 ФЗ № 214:
- Наблюдаются перебои в строительстве: оно прекратилось, приостановлено, или есть явные признаки того, что сроки строительства по ДДУ не будут соблюдены.
- Застройщик существенно изменил проектную документацию, что привело к изменению площади квартир и нежилых помещений более чем на 5%.
- Изменено назначение общего имущества и/или нежилых помещений в доме.
Какие документы потребуются для расторжения ДДУ через суд
Для обращения в суд потребуется больше документов, чем при расторжении через уведомление. В частности, вам понадобятся:
- Исковое заявление, в котором изложены все требования: о расторжении договора, возврате уплаченной суммы, компенсации убытков и неустойки, если на них есть право.
- Копия договора участия в долевом строительстве (ДДУ).
- Документы, подтверждающие основания для расторжения ДДУ.
- Расчёт суммы требований к застройщику.
- Другие документы, которые может запросить суд.
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать. Для этого застройщик или дольщик обращается в Росреестр с соответствующим заявлением, к которому прилагаются: соглашение о расторжении, если оно достигнуто по соглашению сторон; уведомление с описью, если расторжение произошло через уведомление, или решение суда. Также нужно предоставить экземпляр ДДУ и квитанцию об оплате госпошлины.
Если расторжение происходит без обращения в суд, застройщик обязан вернуть деньги в течение 20 дней с момента отправки уведомления или подписания соглашения. В случае судебного решения — в течение 10 дней.
Мастерская Права