Подделка документов при сделках с недвижимостью

Поддельные договоры, подписи, паспорта, свидетельства и доверенности все еще встречаются на современном рынке недвижимости. Чтобы избежать обмана, важно понимать, как выглядят подлинные документы и где можно проверить их подлинность.

 

Распространенные виды подделок

За последние 20 лет российский рынок недвижимости стал более прозрачным, особенно в сегменте строящегося жилья. Однако мошенничество с поддельными документами все еще происходит, особенно на рынке вторичной недвижимости.

По данным МВД РФ, в 2021 году в полицию поступило 6335 заявлений от пострадавших от мошенничества с недвижимостью, а в 2022 году — 6184. Эти данные подчеркивают важность тщательной проверки документов при покупке готового жилья.

 

Как снизить риск обмана

Обратиться за помощью к профессионалам — одно из лучших решений для защиты от мошенничества. Проверенные риелторы и юристы/адвокаты могут оказать ценную поддержку в сделках.

Однако и самостоятельное знание того, какие документы нужны для оформления сделки, и умение проверить их подлинность, не будет лишним.

 

Московский Росреестр составил список документов, которые чаще всего подделываются:

  • Дарственные от умершего собственника
  • Договоры аренды муниципальной недвижимости
  • Договоры купли-продажи, заключенные по фальшивой доверенности
  • Свидетельства о праве на наследство, не заверенные нотариусом
  • Свидетельства о праве собственности на землю
  • Постановления судебных приставов о снятии ареста с имущества
  • Закладные
  • Доверенности

 

Как действуют мошенники

Мошенники используют множество различных схем, что делает распознавание сомнительных сделок крайне сложным. Есть несколько признаков, которые должны насторожить: подозрительно низкая цена и стремление продавца как можно скорее заключить договор, завершив сделку за 3-5 дней. Главная цель мошенников — лишить покупателя времени на обдумывание. Они давят на то, что цена ниже рыночной, внушая жертве, что она упускает уникальную возможность.

Еще один тревожный сигнал — отказ продавца показать квартиру перед продажей под любыми, часто нелепыми предлогами. Могут звучать оправдания о необходимости сделать дубликат ключей, которые якобы нужно забрать у родственника, или о том, что ключи потеряны, либо в квартире кто-то живет и уедет только после сделки.

Если покупатель поддается искушению и не замечает подвоха, он может приобрести квартиру, которая на самом деле принадлежит другому лицу.

Вероятность того, что настоящий владелец захочет вернуть свою собственность, почти стопроцентная. В таких случаях суды чаще всего встают на сторону реального собственника, и покупатель потеряет не только "выгодную покупку", но и деньги, а также время на судебные разбирательства.

Опытные риелторы предупреждают, что подделке могут подвергаться не только документы о праве собственности, доверенности и другие бумаги, перечисленные Росреестром. Мошенники также подделывают паспорта, заменяя фотографию в настоящем документе. Подпись, серия и номер остаются подлинными. Выявить подделку бывает сложно, и сделку по такому фальшивому паспорту могут зарегистрировать.

 

Как защититься

  • Для владельца недвижимости ключевой способ защиты — наложение запрета на любые действия с квартирой. Это можно сделать через портал «Госуслуги» или обратившись напрямую в Росреестр. Нужно подать заявление, после чего в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Это сделает подделку документов бессмысленной, поскольку сделка не состоится без участия реального владельца.
  • Покупателям защититься сложнее, но это также возможно.
    Например, проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Доверенность имеет уникальный номер и вносится в специальный реестр. Если данных о доверенности в реестре нет, это означает, что документ поддельный. Риелторы рекомендуют проверять доверенность как до сделки, так и во время её заключения, чтобы убедиться, что документ не был отозван. Это поможет избежать риска заключения договора с лицом, не имеющим полномочий на продажу квартиры.
  • Наследственные дела также можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, используя фамилию, имя и отчество наследодателя. Важно вводить данные в точности, чтобы избежать ошибок в поиске. Дополнительные данные, такие как дата рождения и смерти наследодателя, могут сузить круг поиска, если фамилия и имя распространенные. Если наследственное дело открыто, сайт предоставит информацию о нотариусе, который его ведет, и контакты для связи.

 

Если сделка по фальшивым документам состоялась

Когда выясняется, что сделка была совершена на основе поддельных документов, пострадавшие стороны обычно обращаются в суд. Подделка документов при покупке недвижимости является уголовным преступлением, предусмотренным статьей 327 УК РФ. Наказание может включать принудительные работы, ограничение свободы на срок до двух лет, арест до шести месяцев или денежный штраф.

Однако судебные разбирательства могут затянуться, и практика показывает, что суды часто встают на сторону настоящих собственников. Хотя интересы пострадавшей стороны могут быть учтены, имущественные требования, как правило, не удовлетворяются.

                                                                                                   Мастерская Права