При покупке квартиры в ипотеку с перепланировкой нужно учитывать ряд нюансов. Закон не запрещает вносить изменения в ипотечное жилье, но могут быть ограничения, указанные в договоре с банком.
Также существуют риски, если покупается ипотечная квартира с уже сделанной перепланировкой. Недобросовестность предыдущего собственника может привести к штрафам для нового владельца.
Ипотечный договор и перепланировка:
Ипотечный договор между банком и заемщиком фиксирует условия сотрудничества, включая обязательства по выплатам и ответственность за имущество. До полного погашения кредита жилье находится в залоге у банка, поэтому он заинтересован в сохранении его стоимости.
Некоторые банки полностью запрещают перепланировку или ограничивают допустимые изменения только косметическими обновлениями. Если в договоре не указано прямое запрещение перепланировки, то для некоторых видов работ может потребоваться согласование с банком.
Что такое перепланировка?
Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка — это изменение границ и площади помещений, создание новых или изменение их внутренней структуры. Эти изменения должны быть внесены в ЕГРН.
Правила перепланировки изложены в главе 4 Жилищного кодекса РФ. В Москве действует отдельное постановление правительства, регулирующее переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.
Согласование не требуется, если вы планируете:
- Сделать косметический ремонт;
- Заменить двери, окна или остеклить балкон, не трогая стены и проемы;
- Заменить покрытие пола;
- Обновить отделку на лоджии.
Когда нужно согласование с банком?
Для получения разрешения на перепланировку необходимо обратиться в жилищную инспекцию, которая отвечает за согласование таких работ. Разрешение потребуется, если вы планируете:
- Переносить или изменять границы санузлов, ванных комнат или туалетов;
- Переносить или устранять дверные проемы, а также создавать новые конструкции в других частях квартиры;
- Сносить межкомнатные перегородки или создавать новые, включая изменения назначения помещений;
- Расширять жилую площадь за счет дополнительных помещений;
- Переоборудовать стандартные тамбуры.
Если квартира находится в ипотеке, жилищная инспекция потребует у вас разрешение банка.
После изучения кредитного договора и убедившись, что препятствий для перепланировки нет, необходимо подготовить план изменений и утвердить его в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
С проектом и утверждением могут помочь компании, занимающиеся сделками с недвижимостью.
После утверждения плана нужно написать заявление о перепланировке в банк, приложив к нему одобренный план.
В случае положительного ответа от банка, документы следует передать в Жилинспекцию для получения согласия на запланированные работы и начала ремонта. Ожидание ответа от инспекции может занять около четырёх месяцев. После завершения ремонта необходимо составить итоговый план помещения, снова утвердить его в Жилинспекции и отправить копии документов о завершении перепланировки в банк.
Покупка квартиры с перепланировкой
При покупке квартиры важно выяснить, есть ли в ней перепланировка, и уточнить, была ли она согласована до подписания договора. Во время осмотра попросите предоставить последний технический план помещения и убедитесь, что окна, дверные проемы и несущие стены расположены там, где указано в документации.
Если обнаружены несоответствия, но квартира вам нравится, попросите текущего собственника узаконить изменения. В противном случае, вам придется заниматься этим самостоятельно, а в худшем — возвращать квартиру в первоначальный вид согласно техническому паспорту.
Запрещенные виды перепланировок:
- Объединение кухни с жилыми помещениями;
- Размещение туалетов и ванных комнат над жилыми комнатами или кухнями квартир этажом ниже;
- Расширение кухни за счет санузла или комнаты;
- Увеличение ванной комнаты или туалета за счет комнаты или кухни;
- Перенос батарей на лоджию;
- Скрытие в стенах стояков газоснабжения, канализации и водоснабжения;
- Переустройство чердаков и технических этажей, обустройство террас и лоджий;
- Установка полов с подогревом от общедомовых систем.
Если в квартире, которую вы хотите купить, выполнены работы из этого списка, согласовать перепланировку не удастся. Все изменения придется устранить, чтобы привести жилье в соответствие с текущим техническим планом.
Мастерская Права